I dati mostrano un forte aumento dei mancati pagamenti degli affitti a Dubai

• Gli inadempienti sugli affitti più che raddoppiano
• I tagli al personale mettono sotto pressione le famiglie
• Maggiore stress sul flusso di cassa per i proprietari

Gli inadempienti sugli affitti di Dubai sono più che raddoppiati l'anno scorso a causa dell'aumento del costo della vita e dei tagli ai posti di lavoro dei colletti bianchi che mettono sotto pressione le famiglie, secondo dati proprietari di una piattaforma immobiliare.

L'aumento sta creando attriti nel mercato degli affitti della città, costringendo i proprietari a dedicare più tempo e denaro al recupero degli arretrati e aumentando il rischio di stress sul flusso di cassa per gli investitori più piccoli.

"Non è ancora panico, ma l'effetto, soprattutto sul singolo proprietario, può essere incredibilmente esponenziale", ha detto Rakesh Mavath, fondatore e CEO di Takeem, ad AGBI.

A confronto, il numero di inadempienti nel 2025 era circa un quarto di quello durante la pandemia di Covid-19 e un terzo di quello durante la crisi finanziaria globale, ha affermato Mavath. 

"Sta aggiungendo rischio sistemico all'intero sistema. Basterebbe un evento cigno nero o un grande evento macroeconomico per vedere i numeri tornare a quei livelli molto rapidamente." 

La piattaforma digitale Takeem offre agli investitori il monitoraggio dei pagamenti, la copertura della manutenzione e la protezione dell'affitto, e monitora oltre 90.000 unità residenziali a Dubai di proprietà di proprietari privati, family office e istituzioni – che rappresentano circa 2,5 miliardi di dollari (9 miliardi di AED) di affitto annuale.

L'azienda ha dichiarato che gli inadempienti sono aumentati del 125 percento negli ultimi 12 mesi rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, ma non ha divulgato cifre esatte, citando vincoli di riservatezza.

I pagamenti in ritardo sono aumentati del 300 percento rispetto all'anno precedente, hanno mostrato i dati. Gli inadempienti vengono registrati una volta che viene inviata una notifica legale notarile 30 giorni dopo il mancato pagamento.

La maggior parte dei pagamenti in ritardo riflette problemi di liquidità a breve termine come transizioni lavorative o licenziamenti, piuttosto che insolvenza assoluta, ha detto Mavath.

"L'accessibilità economica è ora un vincolo chiaro per molti inquilini, soprattutto nei segmenti esposti a licenziamenti o tagli salariali", ha affermato. "Quando chiediamo agli inquilini perché sono inadempienti, dicono che è perché sono stati licenziati."

Un pagamento ritardato o in ritardo si riferisce a un affitto non pagato in tempo ma non ancora escalato. Non tutti i ritardi nei pagamenti si trasformano in inadempienti.

Gli sfratti per mancato pagamento erano tra i casi più comuni gestiti dal Dubai's Rental Disputes Center dello stato, ha dichiarato il giudice di primo grado Yousef Al Mansoori al quotidiano locale Khaleej Times l'anno scorso.

Il centro ha risolto 443 controversie sugli affitti per un valore superiore a 190 milioni di AED nel secondo trimestre del 2025.

All'inizio di questo mese, Dubai ha lanciato una nuova iniziativa che stanzia 10 milioni di AED per aiutare le famiglie in difficoltà con gli obblighi di affitto. Il programma di sgravio degli affitti, gestito con il Mohammed bin Rashid Al Maktoum Charitable Establishment nell'ambito dell'Anno della Famiglia 2026 degli Emirati Arabi Uniti, mira ad aiutare gli inquilini inadempienti, risolvere i casi di esecuzione e sostenere ulteriori famiglie idonee.

L'affitto è la spesa familiare più grande a Dubai, rappresentando tipicamente fino al 40 percento dei redditi dei residenti, con la maggioranza ancora pagata in assegni postdatati trimestrali.

I licenziamenti stanno colpendo tutti i livelli di reddito, ma hanno colpito più duramente le posizioni degli espatriati a medio reddito, poiché i tagli globali dei posti di lavoro nelle aziende tecnologiche e energetiche si ripercuotono nella regione, ha detto Mavath.

I dati di Takeem mostrano che lo stress sui pagamenti è più alto tra i colletti bianchi nella tecnologia, pubblicità, risorse umane e consulenza – settori che stanno subendo ristrutturazioni e interruzioni dall'intelligenza artificiale – seguiti da petrolio e gas, servizi energetici, servizi finanziari e immobiliare.

"Molte di queste riduzioni del personale sono guidate a livello globale, anche se colpiscono i dipendenti in Medio Oriente e spesso non hanno alcun impatto sul clima commerciale della regione, sulle prestazioni delle filiali locali o persino sulla redditività regionale", ha detto a AGBI Carrington Malin, consulente tecnologico con sede negli Emirati Arabi Uniti. 

A Dubai, Mavath ha detto che i dati mostrano licenziamenti che continuano costantemente, con circa 10-15 dipendenti che perdono il lavoro ogni mese in media attraverso la ristrutturazione aziendale in corso. 

"È come uno sprint di efficienza", ha detto. 

"Ciò rende incredibilmente difficile per i lavoratori colletti bianchi di livello basso e medio e i neolaureati trovare nuovi lavori."

Gli agenti immobiliari hanno detto a AGBI che stanno vedendo residenti aggiungere co-occupanti ai contratti di locazione o subaffittare stanze per evitare di essere inadempienti sui pagamenti degli affitti. 

"Alcune famiglie stanno affittando le stanze dei loro figli", ha detto un agente.

Per i proprietari, ha detto Mavath, i costi di riscossione stanno aumentando poiché viene dedicato più tempo al recupero dei pagamenti, aggiungendo pressione ai flussi di cassa.

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Takeem, che ha vinto il premio Create Apps sotto il patrocinio del principe ereditario di Dubai Sheikh Hamdan bin Rashid Al Maktoum, e Proptech of the Year al World Realty Congress, è progettato per rimuovere i punti critici degli affitti residenziali per gli investitori.

Nonostante l'aumento degli inadempienti, Mavath ha detto che il mercato non è in crisi. 

La crescita annuale dei prezzi degli affitti a Dubai è rallentata a circa l'11 percento nel terzo trimestre del 2025, in calo rispetto al ritmo del 13-15 percento visto per gran parte del 2024, secondo la società di consulenza Cavendish Maxwell.

"Non stiamo parlando del 2008 o del 2020. Siamo appena usciti da anni di boom massiccio in cui il tasso di inadempienza è diminuito fino al 2024", ha detto Mavath.