Le marché immobilier de printemps est lancé, mais les taux hypothécaires viennent de grimper

Le printemps est traditionnellement la saison la plus active pour les ventes immobilières, et bien que la dynamique du marché de cette année se soit fortement déplacée en faveur des acheteurs, des forces économiques plus larges créent des défis importants.

Le facteur le plus important en toute saison est le taux hypothécaire. On s'attendait à ce qu'ils soient plus bas cette année, car la Réserve fédérale a abaissé son taux de prêt pour contrer l'inflation, mais la guerre avec l'Iran a bouleversé la situation. Le coût du pétrole augmente fortement, entraînant une hausse de l'inflation et poussant la Fed à reconsidérer sa position.

Désormais, les rendements obligataires américains augmentent, et les taux hypothécaires suivent le mouvement.

Le taux moyen du prêt hypothécaire fixe populaire à 30 ans avait commencé l'année plus bas, passant même brièvement sous les 6 % fin février, mais il a fortement augmenté cette semaine pour atteindre 6,53 % vendredi, premier jour du printemps, selon Mortgage News Daily. Il se situe maintenant à seulement 18 points de base en dessous de son niveau d'il y a un an.

Des taux plus élevés pèseront sur l'accessibilité, mais d'autres facteurs ont fait basculer le marché en faveur des acheteurs. Les maisons restent plus longtemps sur le marché, les vendeurs sont de plus en plus disposés à baisser les prix et l'offre de maisons à vendre augmente, bien que pas aussi rapidement qu'elle le devrait.

« Alors que le marché immobilier approche de la saison du "meilleur moment pour vendre", il se trouve dans une position précaire, pris entre des améliorations à long terme et une instabilité soudaine à court terme », a écrit Jake Krimmel, économiste principal chez Realtor.com, dans un rapport hebdomadaire sur les tendances du logement. « Tout semble beaucoup plus instable et incertain qu'il y a à peine un mois. »

Pour la semaine se terminant le 14 mars, l'inventaire actif a augmenté de 5,6 % en glissement annuel, selon Realtor.com, mais les nouvelles annonces ont diminué de 1,4 %.

Cela signifie que le nombre de maisons à vendre augmente non pas parce qu'il y a beaucoup plus de vendeurs, mais parce que les maisons sur le marché stagnent. Cela peut être dû au fait que les vendeurs potentiels qui prévoyaient de mettre leurs maisons sur le marché se retiennent en raison de préoccupations concernant les implications de la guerre en Iran.

« Je pense que l'inventaire est le facteur décisif le plus important », a déclaré Jonathan Miller, directeur des marchés chez StreetMatrix, un fournisseur de données sur le marché immobilier. « L'idée que les taux vont baisser sensiblement cette année, je pense, est généralement hors de question. »

Compte tenu de la disparité des stocks dans les différents marchés, ce printemps sera probablement l'histoire de nombreuses villes.

Par exemple, en février, les annonces actives à Las Vegas, Seattle, Cincinnati et Washington, D.C., ont toutes augmenté de plus de 20 % par rapport à l'année dernière, selon Realtor.com. Les annonces à San Francisco, Chicago, Miami et Orlando, en Floride, quant à elles, étaient inférieures à celles de l'année dernière.

Les prix de l'immobilier se refroidissaient depuis une grande partie de l'année dernière, et ils continuent de le faire. Les prix n'étaient que 0,7 % plus élevés en janvier qu'en janvier 2025, selon Cotality. C'est une baisse par rapport à la croissance annuelle de 3,5 % au début de 2025. Cependant, des taux hypothécaires plus élevés réduisent cette amélioration de l'accessibilité.

Le Nord-Est et le Midwest connaissent la plus forte appréciation des prix, menés par le New Jersey, le Connecticut, l'Illinois, le Wisconsin et le Nebraska, en raison d'une offre plus restreinte dans ces régions, selon Cotality.

Cotality classe 69 % des principaux marchés immobiliers métropolitains comme surévalués, notant que les marchés sous-évalués comme Los Angeles, New York, San Francisco et Honolulu pourraient voir un rebond des prix en 2027.

« En fin de compte, les emplacements avec une croissance constante de l'emploi resteront les principaux moteurs de l'appréciation des prix, mais ils ont également des déficits d'inventaire plus importants qui exercent une pression sur les prix de l'immobilier », a écrit Selma Hepp, économiste en chef de Cotality, dans un récent rapport.

En ce qui concerne les nouvelles constructions, les acheteurs sont susceptibles de trouver de meilleures offres ce printemps, car les constructeurs peinent à écouler une offre excédentaire de maisons. Les stocks ont atteint une offre de 9,7 mois en janvier, selon le U.S. Census, à la suite d'une chute des ventes à leur niveau le plus bas depuis 2022. Une part croissante de constructeurs a réduit les prix en mars, selon la National Association of Home Builders.

« L'accessibilité pour les acheteurs et les constructeurs reste une préoccupation majeure », a déclaré Bill Owens, président de la NAHB, dans un communiqué. « De nombreux acheteurs restent hésitants, attendant des taux d'intérêt plus bas et en raison de l'incertitude économique. Les constructeurs font face à des coûts élevés de terrains, de main-d'œuvre et de construction, et près des deux tiers continuent d'offrir des incitations à la vente dans le but de stabiliser le marché. »

La construction de maisons unifamiliales a également chuté en janvier. Alors que certains blâment le mauvais temps hivernal pour la faiblesse du marché des nouvelles constructions, les constructeurs luttent constamment contre l'accessibilité tant pour leurs clients que pour leurs propres résultats financiers. Les coûts des terrains, de la main-d'œuvre et des matériaux ne se sont pas allégés.

« Je pense que ce ne sera pas une année inspirante pour le marché immobilier. Cela a commencé avec de grandes attentes. Je pense que la guerre, quel que soit le résultat, a vraiment refroidi l'enthousiasme et maintenu l'incertitude très élevée », a déclaré Miller de StreetMatrix.